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新加坡住房發展模式適應中國嗎?

(2020-09-04 07:05:13)
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房產


最近,有媒體報道,深圳市準備改進當地的房地產發展模式,由香港模式轉向為新加坡模式,但是就目前深圳房地產市場現實來說,這種轉向是不可能的。對中國來說,新加坡住房發展模式更是不適應的。因為,一般來說,房地產市場的發展模式取決于房地產市場的定位。比如,美國把住房市場定位為每一個居民能夠有安全舒適家的市場。所以,美國不僅把對房地產市場居住功能的定位固化在《住宅法》中,也把這一定位落實到相關的制度、法律及政策中,實行的是以市場化為主導的住房保障模式。美國房地產發展模式是居民的居住水平高、居民住房擁有率高、住房租賃市場較為發達、政府提供的保障性住房所占的比重不高等,美國模式總體運行是成功的,但保障性住房比重不高、并過度注重市場化也容易為投機者所利用,讓住房成為賺錢工具,引發金融危機。這是這個模式的主要缺陷。

德國等歐洲國家對住房居住功能的定位更是絕對。德國的《憲法》等明確規定,保障居民基本的居住條件是聯邦政府首要的政策目標之一。德國房地產市場的宗旨就是要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房,并明確規定德國的房地產業不是推動經濟增長的工具,而是保障居民居住福利水平不斷提升的行業。房地產市場完全拒絕對房地產的投機炒作。德國模式既保證德國房地產市場幾十年持續穩定、房價穩定(房價漲幅遠低于CPI漲幅),及居民基本居住條件得到滿足。德國模式是目前最為成功的房地產發展模式。

新加坡與香港是兩個對房地產市場定位非常特別的國家及城市。盡管兩個地方對住房市場定位的目標相差不大,即都希望政府全面介入的方式來保證沒有支付能力進入房地產市場的居民的基本居住條件,但兩地所安排制度不同,其產生效果則截然不同。

1959年新加坡成立自治政府后,很快就決定把住房建設放在優先位置,制定了《住宅發展法》,先把住房的社會功能制度化,并在1964年推出“居者有其屋”計劃,其計劃的宗旨就在于為沒有支付能力進入房地產市場的居民提供公共住房。其房地產市場發展模式是:住房分為“組屋”和私宅?!敖M屋”是政府通過建屋發展局為廣大中低收入群體提供廉價的公共住房,其占整個住房比例80%以上;私宅是由私人房地產發展商投資興建,完全由市場價格供應有支付能力的購買住房者,其占比例不足20%?!敖M屋”強調的是住房的社會功能及居住功能,而私宅強調的是住房的經濟功能,既可消費也可投資。正因為新加坡能夠用法律把住房屬性及功能嚴格區分與界定,并把絕大多數住房界定在居住功能上,這就使得新加坡的房地產市場能夠持續穩定發展,居民的住房福利水平不斷得以提升。但是,由于新加坡是一個城市國家,其經濟較為富裕及人口又少,所以政府完全有財政能力不斷地為居民提供更多更好的公共住房。但是,這樣的一個住房模式對于人口眾多、財政實力不足的大國來說,特別是如中國這樣的大國來說,其經驗沒有一般性,基本上很難學到。

而香港房地產市場的發展模式則是一個相當不成功的案例??梢哉f,20世紀期間,香港是一個經濟非常繁榮的城市,在1997年香港回歸之前政府就推出“十年建屋計劃”等房屋計劃,希望通過政府全面介入的方式來幫助沒有支付能力在房地產市場購買住房的居民提供公共住房。從20世紀50年代開始,香港也建造不少公屋。但是由于香港的法律制度從一開始就沒有對住房的屬性給出清楚的定位。在公屋之外的房地產市場,住房既可消費也可投資,對住房的投機炒作約束只強調事前限制,而不是事中及事后限制。這必然讓香港私宅市場最后成了投機炒作為主導的市場,住房的投資功能也發揮到極致,房價快速飚升,以此表面上可保證香港政府的土地財政和經濟穩定增長,但以損害香港居民的住房福利水平為代價的。

比如,2016年發表的《香港社會發展指數2016》報告的數據顯示,香港居民居住支出占總開支由2008年的30.6%上升到2015年的34.3%;房屋租金指數由115上升到190;居民輪候公屋的年限由3.5年增加到4.7年。香港居民的居住條件不但沒有好轉,反之在全面惡化??梢哉f,香港房地產市場已經發展了一百多年歷史,政府對房地產市場介入也有60-70年的歷史,但是香港的房地產市場為何不能夠持續穩定的發展,而且還是以嚴重犧牲絕大多數居民居住福利水平為代價。其根本原因就在于沒有對住房的居住功能清楚定位。這不僅不能讓香港的房地產市場持續穩定發展,也讓香港房地產市場成了聚集政治、社會、經濟等問題的焦點。

中國的房地產市場發展模式多以從香港移植而來,而沒有學習新加坡,而且學習香港也只是香港模式的一部分,即高房價、高地價,沒有高比重的保障性住房。因為,就中國政府看來,香港住房發展模式在一定程度上既可解決當時住房危機,也讓房地產市場成為刺激經濟增長工具。當然,更為重要的是這種發展模式,最有利的是地方政府、房地產開發商、國內銀行、房地產投機炒作者等,受損的是絕大多數中低收入居民。對于新加坡的房地產模式(對絕大多數中低收入者最有利的模式),中國政府既沒有財政能力建造大量的保障性住房,也無法讓房地產成為刺激經濟增長工具??梢哉f,無論是1998年的住房制度重大改革,還是2003年、2008年及2015年房地產市場制度的重大調整,這些改革基本上都是反應式的,都是對當時所面臨的危機環境的“條件反射”。盡管以往每一次的住房制度改革文件也會提到居民的住房需求,但這些住房制度改革不僅沒有對住房市場的居住功能清楚定位,反之在當時的危機環境下更強調發展房地產市場的工具性,即刺激經濟增長的工具性。

比如,1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快建設的通知》,明確規定了中國住房制度改革的目標是,推進中國住房商品化、社會化,以此來“促使住宅業成為新的經濟增長點,不斷地滿足城鎮居民日益增長的住房需求”。也就是說,面對當時的居住危機,政府希望住房制度的改革以市場化的方式來化解,但是該文件只是假定建造的住房都會用于居民的居住消費,而沒有清楚界定住房的居住功能,同時更強調的是房地產市場發展對經濟增長的工具性。而這一點在2003年國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》和2008年國務院《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》前者把房地產市場定位為國民經濟的支柱產業,后者則是為了應對金融危機,通過更為刺激的房地產政策來救經濟,如放寬住房投資者利用優惠信貸政策進入市場的條件。又比如,2015年面對經濟增長下行壓力,政府更是把房地產的去庫存化作為發展房地產市場的主要任務。也就是說,香港模式移植到中國后更是推向了極端。這也是中國房地產市場逐漸走向了以投機炒作為主導的市場,房價越推越高、房地產泡沫越擠越大、房地產市場的發展難以持續的根源所在。

最近,深圳提出轉向新加坡住房市場發展模式之路,讓住房市場成為提升居民基本居住條件的市場,而不是刺激經濟增長及財富增長之工具。這種理想當前是很好,但現實上根本是不可能的。因為,就現在深圳的住房市場情況來說,可以不再以房地產作為刺激經濟增長的工具,可以深圳政府也有財政能力增加保障性住房的比重,但深圳的房地產市場大格局已經確定,這個格局在未來十年二十年根本都無法改變。深圳政府目前能夠做的只能是以新加坡住房模式的理念對這個市場些許改進而已。對于中國其他城市來說,沒有一個地方政府會愿意采取新加坡房地產發展模式的,因為采取新加坡模式,地方政府的土地財政、房地產宏觀調控工具及財富積累工具等武功全廢。

但是也應該看到,如果中國不能夠從當前房地產市場模式中走出,那么房地產市場所面臨的困難與風險一定會越來越大。而中國的房地產市場發展模式可以是三分天下的模式。即在房地產市場被定位為以居住功能為主導的市場前提下,根據住房本身的屬性可能把住房嚴格界定為占比為10%的保障性住房、占比為70%的居住消費性的住房,及占比為20%的投資和消費合一的住房。對于這樣的房地產發展模式,一是為何要確立10%保障性住房。這主要出于政府財政能力的考慮,如果占的比重過高,政府是沒有能力來提供更高比重的公共住房的。當然,保障性住房也可能是多種方式。二是為何要剔出20%作為投資及消費合一住房市場。因為這塊住房市場主要包括三個方面,商業性住房、高檔住房及商業性租賃住房。這是現實市場不可或缺的部分。三是70%的為絕對的消費性住房市場。這個市場的目的就是讓絕大多數居民通過市場化的方式能夠獲得滿足他們基本的居住要求的住房。這個市場同樣是多層次的,從高端到低端;居住功能的獲得方式是多樣,購買及租賃等。這里,居住的消費性則是絕對。這種居住消費的絕對性是完全去除住房交易賺功能,想通過住房交易獲利是根本允許的。所以,定位為以居住功能為主導的房地產市場發展模式一旦確立,就得通過土地、金融、稅收、投資等方式進行事前、事中及事后清楚全面地界定,各得其所,不可逾越。房地產市場的政策也只能由此引出。只有這樣,中國房地產市場才能夠走持續發展之路,新加坡住房發展模式在中國是不適合的。

 

 

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